Cosa fare se trovi difetti dopo la ristrutturazione della casa?

Questo è uno dei drammi che può colpire chi ha appena deciso di ristrutturare casa: ritrovarsi con una serie di difetti da valutare e risolvere. Non è un'ipotesi così lontana da quella che puoi trovarti di fronte nella realtà, anzi: capita tutti i giorni di ascoltare storie di parenti, amici e colleghi che hanno ristrutturato casa e si ritrovano, poi, con dei problemi da affrontare.

Quelli che destano maggiori preoccupazioni sono gli errori di realizzazione degli impianti, sia quelli relativi all'acqua sia quelli della corrente elettrica. Un errore in questi passaggi rischia di rovinare l'entusiasmo per una casa appena riammodernata.

Ma lo stesso vale per i lavori di muratura e verniciatura: disomogeneità del colore o segni evidenti del rullo/pennello in controluce sono un pugno nell'occhio per chi ha investito risorse nella ristrutturazione della casa. Come comportarsi? Qui troverai una guida di massima: ricorda di chiedere sempre a un legale come gestire il tuo caso specifico, non improvvisare mai.

Verificare il tipo di difetto: 

Prima di avviare qualsiasi iniziativa, magari anche di obiezione verso l'azienda che ha eseguito i lavori, devi distinguere tra due categorie di problemi che insorgono dopo la ristrutturazione di una casa. In primo luogo abbiamo i vizi palesi: difetti visibili a occhio fin dal momento della consegna dei lavori. Come, ad esempio, macchie o segni disomogenei sulle pareti.

Ma anche piastrelle messe storte, sanitari scheggiati. Poi ci sono i vizi occulti. Ovvero problemi non subito visibili ma che emergono solo con l'uso quotidiano dell'immobile: perdite nei tubi, malfunzionamenti dell'impianto elettrico, infiltrazioni. 

Questa differenza è fondamentale perché ti consente di operare a norma di legge per eventuali opposizioni. Quello che posso anticipare è chiaro: se noti un difetto, anche minimo o insignificante dal tuo punto di vista, fallo notare subito.

I termini di legge per la contestazione

Il Codice Civile disciplina le garanzie sui lavori svolti dai professionisti con gli articoli 1667 e 1669; stabilisce tempi precisi per far valere i propri diritti. Iniziamo dalla denuncia dei vizi ordinari: per i difetti non gravi, l'obiezione è possibile.

Ma deve avvenire entro 60 giorni dalla scoperta da parte del committente. L'azione legale si prescrive entro due anni dalla consegna dell'opera. Se i vizi erano palesi e il verbale di consegna è stato firmato senza riserve, non è più possibile contestarli.

"L'appaltatore è tenuto alla garanzia per le difformità e i vizi dell'opera. La garanzia non è dovuta se il committente ha accettato l'opera e le difformità o i vizi erano da lui conosciuti o erano riconoscibili, purché in questo caso, non siano stati in malafede taciuti dall'appaltatore"

Passiamo ai gravi difetti dell'immobile: se i lavori riguardano interventi strutturali o impianti essenziali che compromettono la funzionalità o la durata dell'immobile, il costruttore o l'impresa che ha svolto i lavori risponde per 10 anni dal compimento. La denuncia va inviata entro 1 anno dalla scoperta del problema, altrimenti perdi i diritti utili per risolvere il problema.

La procedura corretta per segnalare i problemi

In primo luogo, devi raccogliere le prove che certificano l'eventuale problema subentrato dopo la ristrutturazione. Prima di contattare l'impresa o il direttore dei lavori, documenta lo stato dei luoghi: scatta fotografie dettagliate e ad alta risoluzione con data visibile. Riprendi e organizza le fatture, il contratto d'appalto, il capitolato e le schede tecniche dei materiali.

Ovviamente, la condizione essenziale è che tu abbia conservato tutte le carte. Tutto in regola? Ora devi inviare una comunicazione formale con documenti e foto: messaggi telefonici o conversazioni verbali non hanno valore legale. È necessario inviare una PEC o una raccomandata A/R all'impresa appaltatrice e, per conoscenza, al direttore dei lavori.

Nella lettera occorre indicare: i riferimenti del contratto di appalto, la descrizione precisa e dettagliata dei difetti riscontrati, l'invito a prendere visione dei danni con un sopralluogo, un termine adeguato (solitamente 15 giorni) per eliminare i difetti. 

Hai un direttore dei lavori (un professionista abilitato come un architetto, ingegnere o geometra)? Lui deve verificare la conformità delle opere e consegnare una perizia tecnica che confermi eventuali difetti e definisca le responsabilità.

Come risolvere la controversia dei difetti

La strada migliore, quella più veloce e conveniente riguarda l'accordo stragiudiziale: nella maggior parte dei casi, l'impresa va incontro alla contestazione del cliente adoperandosi per il ripristino dei lavori o accordando uno sconto sul saldo finale.

Non sempre le cose procedono in questo modo. Anche se il buon senso ci spinge verso l'accordo tra le parti, esistono situazioni in cui è previsto un accertamento tecnico preventivo (ATP). Ad esempio, se l'impresa rifiuta la responsabilità dei lavori svolti male, e si innesca un meccanismo di contestazioni incrociate che bloccano i lavori, è possibile richiedere al Tribunale un ATP (art. 696 c.p.c.). Un perito nominato dal giudice - sotto giuramento - valuterà i danni e le cause.

Il risultato sarà la consegna di una perizia da valutare prima di un'eventuale causa. Ricordiamo che l'ATP può avere anche valore conciliativo, ad esempio per definire le basi di un accordo per rendere pacifico il dovere dell'impresa di risolvere.

Chiaramente, se non si giunge a un accordo c'è sempre l'opzione di una causa, scegliendo quindi di presentarsi di fronte al giudice. Bisogna ricordare, però, che con la Riforma Cartabia (D.Lgs. 149/2022) è diventata obbligatoria la mediazione civile  per le controversie legate ai lavori fatti male se rientrano in un contratto d'opera (art. 5, D.Lgs. 28/2010).

Quindi, ad esempio, se gli operai rifanno il bagno e non consegnano il lavoro a regola d'arte - e tutti i tentativi precedenti sono falliti -  è obbligatorio avviare una procedura di mediazione assistita da un avvocato. Questo per evitare di arrivare di fronte al giudice, il quale se nota l'assenza di questo passaggio bloccherà la causa alla prima udienza, senza eccezioni.

Come anticipato, queste sono indicazioni di massima. Prima di procedere in qualsiasi modo è obbligatorio consultare un legale specializzato e un perito tecnico per valutare il singolo caso. Ogni situazione è un contesto a parte, non risolvibile solo con queste opzioni.